Off-plan खरीदने के फ़ायदे साफ़ हैं: कम एंट्री प्राइस और आसान भुगतान योजनाएँ। लेकिन हर खरीदार को एक सवाल ज़रूर पूछना चाहिए: अगर प्रोजेक्ट में देरी हुई तो मेरे पैसे की सुरक्षा कौन करेगा? दुबई और शारजाह दोनों में इसके लिए क़ानूनी व्यवस्था है, बशर्ते आप उसे सही से इस्तेमाल करें। आइए आसान भाषा में समझें।
1. दुबई में Escrow खाता
दुबई का Law No. 8 of 2007 (रियल एस्टेट डेवलपमेंट escrow खाते) off-plan सुरक्षा की नींव है:
- हर off-plan प्रोजेक्ट का मान्य बैंक में अलग escrow खाता होता है।
- खरीदारों का सारा भुगतान इसी खाते में जाता है, डेवलपर के सामान्य खाते में नहीं।
- डेवलपर सिर्फ़ निर्माण की प्रगति के अनुसार पैसा निकाल सकता है, इंजीनियरिंग जाँच और मंज़ूरी के बाद।
- escrow खातों का नियमित ऑडिट होता है।
मतलब, आपका पैसा आपके ही प्रोजेक्ट पर खर्च होता है, डेवलपर के दूसरे प्रोजेक्ट्स पर नहीं।
2. प्रोजेक्ट रजिस्ट्रेशन और विज्ञापन परमिट
दुबई के Law No. 13 of 2008 और उसके संशोधनों के क़ानूनी विश्लेषणों के अनुसार, प्रोजेक्ट DLD में रजिस्टर होने से पहले डेवलपर न SPA साइन कर सकता है, न कोई भुगतान ले सकता है। मार्केटिंग के लिए RERA की मंज़ूरी भी ज़रूरी है, और विज्ञापन पर परमिट नंबर दिखना चाहिए।
3. Oqood: अस्थायी रजिस्टर
Oqood DLD का अस्थायी रजिस्टर है, जिसमें आपकी off-plan यूनिट हैंडओवर से पहले आपके नाम पर दर्ज होती है। इसके फ़ायदे:
- यूनिट पर आपका हक़ आधिकारिक रूप से दर्ज होता है
- एक ही यूनिट दो लोगों को नहीं बेची जा सकती
- हैंडओवर पर यह टाइटल डीड में बदल जाता है
Oqood रजिस्ट्रेशन फीस यूनिट की कीमत का 4% है, जो रेडी प्रॉपर्टी के ट्रांसफ़र जितनी ही है।
4. खरीदार भुगतान न करे तो?
क़ानून डेवलपर की भी रक्षा करता है। Law No. 19 of 2017 के क़ानूनी विश्लेषणों के अनुसार, डेवलपर कितनी राशि रख सकता है, यह प्रोजेक्ट के पूरा होने के प्रतिशत पर निर्भर करता है। 60–80% पूरा होने पर कीमत का 40% तक, और 60% से कम पर 25% तक। पहले 30 दिन का औपचारिक नोटिस देना ज़रूरी है। इन नियमों की शर्तें हैं, इसलिए किसी भी विवाद में लाइसेंसधारी वकील से सलाह लें।
शारजाह: Executive Council Resolution No. 37/2024
2024 में शारजाह ने रियल एस्टेट डेवलपमेंट प्रोजेक्ट्स के लिए Resolution No. 37/2024 जारी किया। प्रकाशित क़ानूनी टिप्पणियों के अनुसार:
- प्रोजेक्ट रजिस्ट्रेशन के लिए फ़िज़िबिलिटी स्टडी और डेवलपर की वित्तीय क्षमता का प्रमाण ज़रूरी है।
- डेवलपर को मान्य ट्रस्टी के साथ हर प्रोजेक्ट के लिए अलग escrow खाता खोलना होता है।
- पैसा सिर्फ़ प्रमाणित निर्माण प्रगति के अनुपात में जारी होता है।
शारजाह में हमारे off-plan प्रोजेक्ट्स में मसार और शारजाह सस्टेनेबल सिटी II शामिल हैं।
एक भी दिरहम देने से पहले की चेकलिस्ट
- प्रोजेक्ट रजिस्ट्रेशन जाँचें: दुबई में Dubai REST ऐप या DLD वेबसाइट पर, शारजाह में रियल एस्टेट रजिस्ट्रेशन डिपार्टमेंट से।
- escrow खाता नंबर और बैंक का नाम माँगें, और SPA से मिलान करें।
- किसी निजी खाते में कभी पैसा न भेजें, और किसी एजेंट को नक़द न दें।
- ब्रोकर का लाइसेंस और विज्ञापन का परमिट जाँचें।
- SPA में देरी वाली शर्तें, हैंडओवर की तारीख़ और मुआवज़े के प्रावधान पढ़ें।
- Oqood सर्टिफ़िकेट या शारजाह का समकक्ष दस्तावेज़ संभालकर रखें।
पाम जेबेल अली और DAMAC आइलैंड्स 2 जैसे बड़े दुबई लॉन्च पर भी यही नियम लागू हैं।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
क्या प्रोजेक्ट रद्द होने पर escrow से पैसा वापस मिलने की गारंटी है?
escrow पैसे को प्रोजेक्ट के बाहर खर्च होने से रोकता है। प्रोजेक्ट रद्द होने पर संबंधित अधिकारी क़ानून के अनुसार खरीदारों के अधिकार तय करते हैं। हर मामला अलग होता है, इसलिए क़ानूनी सलाह लें।
Oqood और टाइटल डीड में क्या फ़र्क है?
Oqood निर्माणाधीन यूनिट का अस्थायी रजिस्ट्रेशन है। टाइटल डीड प्रोजेक्ट पूरा होने और हैंडओवर के बाद मिलती है।
क्या शारजाह में escrow ज़रूरी है?
हाँ, Resolution No. 37/2024 के तहत हर प्रोजेक्ट का मान्य ट्रस्टी के साथ अलग escrow खाता ज़रूरी है।
Oqood फीस कितनी है?
दुबई में यूनिट की कीमत का 4%, साथ में प्रशासनिक शुल्क।
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