الشراء على المخطط فيه مميزات واضحة: سعر أقل وخطط دفع مريحة. لكن السؤال المهم: من يحمي فلوسي إذا تأخر المشروع؟ الخبر الجيد أن دبي والشارقة عندهما قوانين واضحة تحمي المشتري، بشرط أن تعرفها وتستخدمها صح. في هذا المقال نشرحها لك ببساطة.
أولاً: حساب الضمان (Escrow) في دبي
القانون رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري هو أساس حماية المشترين في دبي. وفكرته بسيطة:
- لكل مشروع على المخطط حساب ضمان خاص لدى بنك معتمد.
- كل دفعات المشترين تدخل هذا الحساب، وليس حساب المطور العادي.
- المطور لا يسحب من الحساب إلا حسب نسبة الإنجاز بعد التحقق الهندسي وموافقة الجهة المختصة.
- تُراجع الحسابات بتقارير تدقيق دورية.
يعني ببساطة: فلوسك تُصرف على بناء المشروع نفسه، وليس على مشاريع أخرى للمطور.
ثانياً: تسجيل المشروع وتصريح الإعلان
حسب تحليلات قانونية منشورة للقانون رقم 13 لسنة 2008 وتعديلاته، يُمنع المطور من توقيع عقود البيع أو استلام أي دفعات قبل تسجيل المشروع لدى دائرة الأراضي والأملاك. ويحتاج كذلك إلى موافقة مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) على الإعلانات، مع ظهور رقم التصريح عليها.
ثالثاً: أوقود (السجل العقاري المبدئي)
أوقود هو السجل الذي تُسجَّل فيه وحدتك على المخطط باسمك لدى دائرة الأراضي والأملاك قبل التسليم. وأهميته:
- يثبت حقك رسمياً في الوحدة.
- يمنع بيع الوحدة نفسها لأكثر من شخص.
- يتحول إلى سند ملكية عند التسليم.
رسوم التسجيل في أوقود 4% من قيمة الوحدة، وهي النسبة نفسها في نقل ملكية العقار الجاهز.
رابعاً: إذا تعثر المشتري عن الدفع
القانون يحمي المطور أيضاً. وحسب التحليلات القانونية للقانون رقم 19 لسنة 2017، يختلف ما يحق للمطور خصمه حسب نسبة إنجاز المشروع. مثلاً: إذا كان الإنجاز بين 60% و80% يحق له خصم ما يصل إلى 40% من سعر الوحدة، وإذا كان أقل من 60% فالحد 25%. وفي كل الحالات يجب توجيه إشعار رسمي للمشتري بمهلة 30 يوماً. هذه الحالات لها تفاصيل وشروط، فاستشر محامياً مرخصاً في أي نزاع.
الشارقة: قرار المجلس التنفيذي رقم 37 لسنة 2024
في 2024 أصدرت الشارقة قرار المجلس التنفيذي رقم 37 لسنة 2024 بشأن تنظيم مشاريع التطوير العقاري. وحسب تحليلات قانونية منشورة:
- تسجيل المشروع مشروط بتقديم دراسة جدوى وإثبات ملاءة المطور المالية.
- يجب على المطور فتح حساب ضمان مستقل لكل مشروع بموجب اتفاقية مع أمين حساب معتمد من الدائرة.
- صرف الأموال يكون بنسبة الإنجاز الإنشائي المعتمد فقط.
وهذا يقرّب الشارقة من نموذج الحماية المطبق في دبي. من المشاريع التي نعرضها في الشارقة: مسار ومدينة الشارقة المستدامة 2.
قائمة تحقق قبل ما تدفع أي درهم
- تأكد من تسجيل المشروع: في دبي عبر تطبيق Dubai REST أو موقع دائرة الأراضي والأملاك، وفي الشارقة عبر دائرة التسجيل العقاري.
- اطلب رقم حساب الضمان واسم البنك، وطابقهما مع اتفاقية البيع.
- لا تحوّل أبداً لحساب شخصي، ولا تسلّم نقداً لأي وسيط.
- تأكد من ترخيص الوسيط ومن تصريح الإعلان.
- اقرأ بنود التأخير وتاريخ التسليم المتوقع والتعويضات في اتفاقية البيع.
- احتفظ بشهادة أوقود أو ما يعادلها في الشارقة.
وفي مشاريع دبي الكبرى مثل نخلة جبل علي وداماك آيلاندز 2، تطبق القواعد نفسها، فاطلب دائماً بيانات الضمان.
علامات تحذير لا تتجاهلها
- طلب دفع لحساب شخصي أو لشركة غير المطور، بحجة «حجز سريع» أو «خصم خاص».
- عدم وجود رقم تصريح إعلان على الإعلانات، أو رفض تزويدك به.
- عدم القدرة على إيجاد المشروع في تطبيق Dubai REST أو لدى الجهة المختصة في الشارقة.
- ضغط شديد للتوقيع بدون إعطائك وقتاً لقراءة اتفاقية البيع.
- وعود بعائد مضمون مرتفع بدون عقد واضح يوضح الجهة الضامنة وشروطها.
ماذا تفعل إذا تأخر المشروع؟
- راجع اتفاقية البيع: تاريخ التسليم المتوقع، وفترة السماح، وأي تعويض منصوص عليه.
- اطلب من المطور تحديثاً مكتوباً عن نسبة الإنجاز.
- تابع حالة المشروع لدى الجهة المختصة في دبي أو الشارقة.
- في حال وجود نزاع، استشر محامياً مرخصاً قبل إيقاف أي دفعات، لأن التوقف عن الدفع قد يعرّضك لأحكام التعثر.
الهدوء والتوثيق هما أفضل سلاح لك. احتفظ بكل الإيصالات والمراسلات والعقود في ملف واحد.
أسئلة شائعة
هل حساب الضمان يضمن استرداد فلوسي إذا أُلغي المشروع؟
هو يحمي الأموال من الاستخدام خارج المشروع، وفي حالات الإلغاء تتولى الجهات المختصة تسوية حقوق المشترين حسب القانون. التفاصيل تختلف حسب كل حالة، فاستشر محامياً.
ما الفرق بين أوقود وسند الملكية؟
أوقود تسجيل مبدئي لوحدة تحت الإنشاء، وسند الملكية يصدر بعد التسليم والإنجاز.
هل في الشارقة حسابات ضمان؟
نعم، يلزم قرار المجلس التنفيذي رقم 37 لسنة 2024 المطورين بحساب ضمان مستقل لكل مشروع لدى أمين معتمد.
كم رسوم أوقود؟
4% من قيمة الوحدة في دبي، بالإضافة إلى رسوم إدارية.
تبي نتحقق لك من تسجيل مشروع وحساب الضمان قبل ما تدفع؟ فريق رؤية المميزة للوساطة العقارية يراجع معك كل الأوراق. واتساب: +971 58 558 9894.
