अगर आप शुरुआत से चरण समझते हैं तो UAE में प्रॉपर्टी खरीदना एक अच्छा अनुभव होता है। कई खरीदार, खासकर पहली बार खरीदने वाले, शब्दों में उलझ जाते हैं: EOI, SPA, ओक़ूद, टाइटल डीड, स्नैगिंग। यह गाइड आपको ब्रोकर के साथ पहली कॉल से चाबी मिलने तक हर कदम समझाती है, दुबई और शारजाह पर फ़ोकस के साथ।
चरण 1: लक्ष्य और बजट तय करें
- आप रहने के लिए, निवेश के लिए या गोल्डन वीज़ा के लिए खरीद रहे हैं?
- नकद या होम लोन? लोन लेना है तो गंभीर खोज से पहले बैंक से प्री-अप्रूवल लें।
- अतिरिक्त खर्चों का बजट बनाएँ: रजिस्ट्रेशन फीस (दुबई में सामान्य नियम के रूप में 4%, और Khaleej Times के अनुसार शारजाह में 4% मानक फीस), प्रशासनिक फीस, ब्रोकर कमीशन और सालाना सर्विस चार्ज।
चरण 2: लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर चुनें
सुनिश्चित करें कि ब्रोकर और ब्रोकरेज कंपनी अमीरात के सक्षम प्राधिकरण से लाइसेंस प्राप्त हैं। अच्छा ब्रोकर आपका काफ़ी समय बचाता है: आपके लक्ष्य के अनुसार प्रोजेक्ट शॉर्टलिस्ट करना, पेमेंट प्लान की तुलना और रजिस्ट्रेशन तक कागज़ात का फ़ॉलो-अप। हमेशा कमीशन और सेवाओं वाला स्पष्ट ब्रोकरेज एग्रीमेंट माँगें।
चरण 3: प्रोजेक्ट चुनें और जाँचें
- जाँचें कि डेवलपर और प्रोजेक्ट सक्षम प्राधिकरण में रजिस्टर्ड हैं।
- शारजाह में, अगर आप UAE या GCC नागरिक नहीं हैं, तो पुष्टि करें कि प्रोजेक्ट एग्ज़ीक्यूटिव काउंसिल प्रस्ताव नंबर (30), 2022 के तहत स्वामित्व के लिए मंज़ूर है।
- ऑफ-प्लान के लिए: पुष्टि करें कि प्रोजेक्ट का एस्क्रो खाता है (दुबई में कानून नंबर 8, 2007; शारजाह में प्रस्ताव नंबर 37, 2024)।
- रेडी प्रॉपर्टी के लिए: यूनिट और बिल्डिंग देखें, और सर्विस चार्ज व बकाया राशि के बारे में पूछें।
चरण 4: EOI या बुकिंग
नए लॉन्च पर डेवलपर एक्सप्रेशन ऑफ़ इंटरेस्ट माँग सकता है, यानी एक राशि जो आपको यूनिट चुनने में प्राथमिकता देती है। यह बिक्री अनुबंध नहीं है, इसलिए वापसी की शर्तें लिखित में लें। यूनिट चुनने के बाद आप बुकिंग फॉर्म भरते हैं और डेवलपर की नीति के अनुसार बुकिंग राशि या डाउन पेमेंट देते हैं, साथ में पासपोर्ट और एमिरेट्स ID (अगर है)। भुगतान हमेशा डेवलपर या मंज़ूर एस्क्रो खाते में करें, किसी निजी खाते में नहीं।
चरण 5: सेल एंड परचेज़ एग्रीमेंट (SPA) साइन करें
SPA सबसे अहम दस्तावेज़ है। ध्यान से पढ़ें:
- यूनिट का विवरण, क्षेत्रफल और स्पेसिफ़िकेशन।
- भुगतान शेड्यूल और तारीखें।
- अनुमानित हैंडओवर तारीख और देरी होने पर क्या होगा।
- रद्द करने की शर्तें और जुर्माने।
- हैंडओवर से पहले दोबारा बेचने की शर्तें।
- अनुमानित सर्विस चार्ज।
कुछ भी अस्पष्ट हो तो साइन करने से पहले विशेषज्ञ वकील से सलाह लें।
चरण 6: आधिकारिक रजिस्ट्रेशन
दुबई: ओक़ूद (Oqood)
दुबई में ऑफ-प्लान बिक्री दुबई लैंड डिपार्टमेंट के अंतरिम रजिस्टर ओक़ूद में दर्ज होती है। रजिस्ट्रेशन पूरा करने के लिए खरीदार रजिस्ट्रेशन फीस (प्रॉपर्टी कीमत का 4%) डेवलपर को देता है, और DLD ने डेवलपर्स को अधिकतम 60 दिनों में यह फीस भरना शुरू करने का निर्देश दिया है। रेडी प्रॉपर्टी का ट्रांसफ़र DLD या किसी रजिस्ट्रेशन ट्रस्टी ऑफ़िस में होता है और आपके नाम पर टाइटल डीड जारी होती है।
शारजाह: रियल एस्टेट रजिस्ट्रेशन डिपार्टमेंट
रजिस्ट्रेशन शारजाह रियल एस्टेट रजिस्ट्रेशन डिपार्टमेंट में होता है, जहाँ आप रजिस्ट्रेशन फीस देते हैं; Khaleej Times के अनुसार यह 4% मानक फीस है, और ACRES प्रदर्शनी जैसे मौकों पर कभी-कभी अस्थायी छूट मिलती है। अपने मामले पर लागू प्रक्रिया और फीस की पुष्टि विभाग से करें।
चरण 7: निर्माण और भुगतान पर नज़र रखें
ऑफ-प्लान में डेवलपर के अपडेट से निर्माण की प्रगति देखें और किस्तें समय पर एस्क्रो खाते में भरें। हर रसीद और स्टेटमेंट संभालकर रखें; हैंडओवर, रीसेल या गोल्डन वीज़ा आवेदन में इनकी ज़रूरत पड़ेगी।
चरण 8: हैंडओवर और स्नैगिंग
हैंडओवर नज़दीक आने पर डेवलपर अंतिम भुगतान और बकाया फीस का नोटिस भेजता है। चाबी लेने से पहले:
- यूनिट की बारीकी से जाँच करें (स्नैगिंग): दीवारें, फ़र्श, दरवाज़े, खिड़कियाँ, प्लंबिंग, बिजली, AC और फ़िनिशिंग।
- विस्तृत रिपोर्ट के लिए किसी पेशेवर स्नैगिंग कंपनी की मदद ले सकते हैं।
- कमियाँ लिखित में दर्ज करें और डेवलपर से तय समय में ठीक करने को कहें।
- कॉन्ट्रैक्ट में दी गई वारंटी और मेंटेनेंस अवधि के बारे में पूछें।
चरण 9: टाइटल डीड और हैंडओवर के बाद
- अपनी टाइटल डीड लें, या पुष्टि करें कि अंतरिम रजिस्ट्रेशन अंतिम स्वामित्व में बदल गया है।
- बिजली, पानी और जहाँ लागू हो डिस्ट्रिक्ट कूलिंग कनेक्ट कराएँ।
- सर्विस चार्ज भरें; दुबई में यह DLD के Mollak सिस्टम से होता है।
- किराए पर देना हो तो अमीरात के सिस्टम के अनुसार टेनेंसी कॉन्ट्रैक्ट रजिस्टर करें।
- अगर आपकी प्रॉपर्टी की कीमत AED 20 लाख या अधिक है, तो शर्तों के साथ आप गोल्डन वीज़ा के योग्य हो सकते हैं।
प्रक्रियाएँ और फीस बदल सकती हैं, इसलिए दुबई लैंड डिपार्टमेंट या शारजाह रियल एस्टेट रजिस्ट्रेशन डिपार्टमेंट से नवीनतम आवश्यकताओं की पुष्टि ज़रूर करें।
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