شراء عقار في الإمارات تجربة ممتعة إذا كنت فاهم الخطوات من البداية. وكثير من المشترين، خصوصاً أول مرة، يحسّون بالحيرة بين المصطلحات: EOI، SPA، عقود، سند ملكية، Snagging... في هذا الدليل نمشي معك خطوة بخطوة من أول اتصال مع الوسيط حتى استلام المفتاح، مع التركيز على دبي والشارقة.
الخطوة 1: حدّد هدفك وميزانيتك
- هل تشتري للسكن أم للاستثمار أم للحصول على الإقامة الذهبية؟
- هل ستدفع نقداً أم بتمويل عقاري؟ إذا كان تمويلاً، اطلب موافقة مبدئية من البنك قبل البحث الجدي.
- احسب التكاليف الإضافية: رسوم التسجيل (4% كقاعدة عامة في دبي، و4% كرسم قياسي في الشارقة بحسب خليج تايمز)، الرسوم الإدارية، عمولة الوسيط، ورسوم الخدمات السنوية.
الخطوة 2: اختر وسيطاً مرخّصاً
تأكّد أن الوسيط والشركة مرخّصان من الجهة المختصة في الإمارة. الوسيط الجيد يوفّر لك وقتاً كبيراً: يرشّح مشاريع تناسب هدفك، يقارن خطط الدفع، ويتابع معك الأوراق حتى التسجيل. اطلب دائماً اتفاقية وساطة واضحة تحدد العمولة والخدمات.
الخطوة 3: اختيار المشروع والتحقق منه
- تحقق من تسجيل المطوّر والمشروع لدى الجهة المختصة.
- في الشارقة، إذا كنت من غير مواطني الدولة أو الخليج، تأكّد أن المشروع ضمن المشاريع المعتمدة للتملّك وفق قرار المجلس التنفيذي رقم (30) لسنة 2022.
- للعقار على الخارطة: تأكّد من وجود حساب ضمان للمشروع (القانون رقم 8 لسنة 2007 في دبي، وقرار المجلس التنفيذي رقم 37 لسنة 2024 في الشارقة).
- للعقار الجاهز: عاين الوحدة والمبنى، واسأل عن رسوم الخدمات والمستحقات السابقة.
الخطوة 4: إبداء الاهتمام (EOI) أو الحجز
في إطلاقات المشاريع الجديدة قد يطلب المطوّر إبداء اهتمام مقابل مبلغ يمنحك أولوية الاختيار. هذا ليس عقد بيع، فاطلب شروط الاسترداد مكتوبة. بعد اختيار الوحدة تعبّئ نموذج الحجز وتدفع مبلغ الحجز أو الدفعة الأولى حسب سياسة المطوّر، مع تقديم جواز السفر والهوية الإماراتية إن وجدت. ادفع دائماً للمطوّر أو لحساب الضمان المعتمد، وليس لأي حساب شخصي.
الخطوة 5: توقيع عقد البيع والشراء (SPA)
عقد البيع والشراء هو الوثيقة الأهم. اقرأ بعناية:
- وصف الوحدة ومساحتها ومواصفاتها.
- جدول الدفعات وتواريخها.
- موعد التسليم المتوقع وما يحدث عند التأخير.
- شروط الإلغاء والغرامات.
- شروط إعادة البيع قبل التسليم.
- رسوم الخدمات المتوقعة.
إذا كان لديك أي شك، استشر محامياً مختصاً قبل التوقيع.
الخطوة 6: التسجيل الرسمي
في دبي: نظام «عقود»
تُسجَّل مبيعات العقارات على الخارطة في دبي تسجيلاً مبدئياً عبر نظام عقود (Oqood) لدى دائرة الأراضي والأملاك. يدفع المشتري رسوم التسجيل (4% من قيمة العقار) للمطوّر ليُتم التسجيل، وقد وجّهت الدائرة المطوّرين بالبدء في سداد هذه الرسوم خلال 60 يوماً كحد أقصى. أما العقار الجاهز فيُنقل مباشرة لدى الدائرة أو أحد مكاتب أمناء التسجيل، ويصدر سند ملكية باسمك.
في الشارقة: دائرة التسجيل العقاري
يتم التسجيل لدى دائرة التسجيل العقاري في الشارقة وسداد رسوم التسجيل، والتي تبلغ 4% كرسم قياسي بحسب خليج تايمز، مع خصومات مؤقتة أحياناً كما في معرض إيكرس. تأكّد من الإجراء والرسوم المطبّقة على حالتك لدى الدائرة.
الخطوة 7: متابعة البناء والدفعات
في العقار على الخارطة، تابع تقدّم البناء من خلال تحديثات المطوّر، وادفع الأقساط في مواعيدها إلى حساب الضمان. احتفظ بكل الإيصالات وكشوف الحساب، فستحتاجها عند التسليم أو عند إعادة البيع أو التقديم على الإقامة الذهبية.
الخطوة 8: الاستلام وفحص العيوب (Snagging)
عند اقتراب التسليم يرسل لك المطوّر إشعاراً بسداد الدفعة النهائية وأي رسوم مستحقة. قبل استلام المفتاح:
- افحص الوحدة بدقة (Snagging): الجدران، الأرضيات، الأبواب، النوافذ، السباكة، الكهرباء، التكييف، والتشطيبات.
- يمكنك الاستعانة بشركة فحص متخصصة لإعداد تقرير مفصّل.
- سجّل الملاحظات كتابياً واطلب من المطوّر إصلاحها ضمن إطار زمني واضح.
- اسأل عن فترات الضمان والصيانة الواردة في العقد.
الخطوة 9: سند الملكية وما بعد الاستلام
- استلم سند الملكية أو تأكّد من تحويل التسجيل المبدئي إلى ملكية نهائية.
- فعّل خدمات الكهرباء والماء والتبريد إن وجد.
- سدّد رسوم الخدمات؛ في دبي تتم عبر نظام «ملّاك» التابع لدائرة الأراضي.
- إذا كنت ستؤجّر، سجّل عقد الإيجار حسب نظام الإمارة.
- إذا كانت قيمة عقاراتك 2 مليون درهم أو أكثر، فقد تكون مؤهلاً للإقامة الذهبية بشروط.
الإجراءات والرسوم قابلة للتحديث، فتأكّد دائماً من آخر المتطلبات لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي أو دائرة التسجيل العقاري في الشارقة.
تواصل مع رؤية المميزة
مع رؤية المميزة للوساطة العقارية ما تمشي الطريق لحالك: نرافقك من اختيار المشروع والحجز إلى التسجيل والاستلام وفحص الوحدة. راسلنا على واتساب +971 58 558 9894 ونبدأ رحلتك العقارية اليوم.
