दुबई में प्रॉपर्टी खरीदने वाले विदेशियों में आज भारतीय सबसे आगे हैं। जुलाई 2026 की Khaleej Times रिपोर्ट ने DXBinteract डेटा के हवाले से बताया कि 2026 की शुरुआत में कुल खरीदारी में भारतीयों का हिस्सा लगभग 20.6% था। शारजाह भी भारतीय परिवारों में लोकप्रिय हो रहा है, क्योंकि यहाँ कीमतें कम हैं और दुबई की नौकरियाँ पास हैं। नियम इस बात पर निर्भर करते हैं कि आप भारत में रहने वाले (Resident Indian) हैं या NRI। इस गाइड में हर आँकड़े का स्रोत दिया गया है।
पहला सवाल: Resident Indian या NRI?
- Resident Indian: पैसा भारतीय रिज़र्व बैंक (RBI) की Liberalised Remittance Scheme (LRS) के तहत विदेश भेजा जाता है।
- NRI (जैसे UAE में काम करने वाले): LRS आप पर लागू नहीं होती। RBI के अनुसार यह योजना सिर्फ़ भारत के निवासियों के लिए है। आप विदेश की कमाई से सीधे भुगतान कर सकते हैं, या भारत के खातों से repatriation नियमों के तहत पैसा भेज सकते हैं।
Resident Indians के लिए RBI LRS नियम
RBI के FAQ के अनुसार:
- हर निवासी व्यक्ति, नाबालिग भी, हर वित्त वर्ष (अप्रैल-मार्च) में USD 2,50,000 तक भेज सकता है।
- विदेश में अचल संपत्ति खरीदना LRS के तहत अनुमत उद्देश्य है।
- प्रॉपर्टी खरीदने के लिए निवासी रिश्तेदारों की सीमाएँ जोड़ी जा सकती हैं, अगर हर व्यक्ति योजना की शर्तें पूरी करे। जैसे पति-पत्नी मिलकर दो सीमाओं का उपयोग कर सकते हैं।
- हर LRS लेन-देन के लिए PAN अनिवार्य है।
- पूंजी खाते (capital account) वाले रेमिटेंस के लिए बैंक LRS के तहत लोन नहीं दे सकते, यानी भारतीय बैंक से उधार लेकर यह भुगतान नहीं किया जा सकता।
TCS: वित्त वर्ष 2026-27 के नियम
1 अप्रैल 2026 से विदेशी रेमिटेंस पर TCS आयकर अधिनियम, 2025 की धारा 394 के तहत आता है, जिसने धारा 206C(1G) की जगह ली है। प्रकाशित टैक्स गाइड्स के अनुसार:
- हर व्यक्ति के लिए हर वित्त वर्ष में पहले ₹10 लाख पर कोई TCS नहीं लगता।
- निवेश और विदेशी प्रॉपर्टी के लिए ₹10 लाख से ऊपर की राशि पर 20% TCS लगता है। बजट 2026 में दर सिर्फ़ शिक्षा और इलाज वाले रेमिटेंस के लिए घटाई गई।
- TCS अंतिम खर्च नहीं है। यह आपकी सालाना टैक्स देनदारी में क्रेडिट के रूप में मिलता है।
उदाहरण: एक वित्त वर्ष में ₹50 लाख भेजने पर TCS ₹40 लाख पर लगेगा, जो लगभग ₹8 लाख है। यह रकम ITR में क्रेडिट के रूप में वापस मिलती है। इसलिए कई खरीदार off-plan किस्तों को अलग-अलग वित्त वर्षों में बाँटते हैं। अपने CA से पूरी गणना ज़रूर करवाएँ।
NRI के लिए ज़रूरी बातें
- UAE की सैलरी या बिज़नेस की कमाई से सीधे डेवलपर को भुगतान किया जा सकता है। भारत की ओर से कोई सीमा नहीं है।
- NRE खाते का पैसा पूरी तरह विदेश भेजा जा सकता है।
- NRO खाते से आम तौर पर हर वित्त वर्ष में USD 10 लाख (1 मिलियन) तक भेजा जा सकता है। इसके लिए Form 15CA/15CB जैसे टैक्स दस्तावेज़ ज़रूरी हैं।
भारतीय कहाँ प्रॉपर्टी खरीद सकते हैं?
दुबई
विदेशी नागरिक तय फ्रीहोल्ड इलाकों में पूरा मालिकाना हक़ ले सकते हैं। इनमें दुबई क्रीक हार्बर, सोभा हार्टलैंड II और एमार साउथ जैसे प्रोजेक्ट शामिल हैं।
शारजाह
शारजाह कानून संख्या 2/2022 और Executive Council के निर्णय संख्या 30/2022 के बाद गैर-GCC विदेशी, Executive Council की मंज़ूर की हुई जगहों और प्रोजेक्ट्स में मालिक बन सकते हैं। बाकी जगहों पर आम तौर पर 100 साल तक का usufruct (उपयोग का अधिकार) मिलता है। इसलिए खरीदने से पहले प्रोजेक्ट की स्थिति ज़रूर जाँचें। अलजादा जैसी बड़ी कम्युनिटी भारतीय परिवारों में लोकप्रिय है।
खरीदने की प्रक्रिया, क़दम-दर-क़दम
- बजट और रेमिटेंस का कैलेंडर बनाएँ। off-plan किस्तों को हर वित्त वर्ष की LRS सीमा और TCS के हिसाब से रखें।
- प्रोजेक्ट चुनें और जाँचें कि वह दुबई लैंड डिपार्टमेंट (DLD) या शारजाह रियल एस्टेट रजिस्ट्रेशन डिपार्टमेंट में रजिस्टर्ड है।
- यूनिट बुक करें और Sale and Purchase Agreement (SPA) साइन करें।
- भुगतान सिर्फ़ प्रोजेक्ट के escrow खाते या डेवलपर के आधिकारिक खाते में करें। किसी निजी खाते में कभी पैसा न भेजें।
- रजिस्ट्रेशन कराएँ। दुबई में off-plan खरीद अस्थायी रजिस्टर (Oqood) में दर्ज होती है। DLD फीस कीमत का 4% है, साथ में कुछ प्रशासनिक शुल्क।
- हैंडओवर लें और टाइटल डीड प्राप्त करें।
ज़रूरी दस्तावेज़
- वैध पासपोर्ट
- PAN कार्ड, Form A2 और बैंक का LRS डिक्लेरेशन (Resident Indians के लिए)
- Emirates ID और रेज़िडेंस वीज़ा (अगर आप UAE में रहते हैं)
- पैसों के स्रोत का प्रमाण और बैंक स्टेटमेंट
- बुकिंग फॉर्म, SPA और भुगतान की रसीदें। भारत की टैक्स फ़ाइल के लिए SWIFT कॉपी संभालकर रखें।
फीस और रेज़िडेंसी वीज़ा
- दुबई: 4% DLD रजिस्ट्रेशन फीस और प्रशासनिक शुल्क।
- शारजाह: Khaleej Times के अनुसार सामान्य रजिस्ट्रेशन और ट्रांज़ैक्शन फीस 4% है, जो कुछ प्रॉपर्टी प्रदर्शनियों के दौरान अस्थायी रूप से आधी कर दी जाती है। मौजूदा फीस विभाग से पक्की करें।
- गोल्डन वीज़ा (10 साल): ICP के अनुसार कुल AED 20 लाख (2 मिलियन) या उससे ज़्यादा की प्रॉपर्टी पर मिलता है। इसमें off-plan यूनिट भी शामिल हैं, और UAE के मान्य बैंक से लोन लिया जा सकता है।
- दुबई का 2 साल का प्रॉपर्टी वीज़ा: Khaleej Times (अप्रैल 2026) के अनुसार अकेले मालिक के लिए AED 7.5 लाख की न्यूनतम सीमा हटा दी गई है। साझा मालिकाना हक़ में हर हिस्सेदार का हिस्सा कम से कम AED 4 लाख होना चाहिए।
भारत में टैक्स
UAE में किराये की आय पर कोई व्यक्तिगत आयकर नहीं है। लेकिन भारत का टैक्स रेज़िडेंट आम तौर पर अपनी दुनिया भर की आय पर टैक्स देता है और उसे ITR में विदेशी संपत्ति का खुलासा करना होता है। भारत-UAE टैक्स संधि (DTAA) के बारे में अपने CA से सलाह लें।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
Resident Indian दुबई प्रॉपर्टी के लिए अधिकतम कितना भेज सकता है?
LRS के तहत हर व्यक्ति हर वित्त वर्ष में USD 2,50,000 भेज सकता है। एक ही प्रॉपर्टी के लिए निवासी रिश्तेदार अपनी सीमाएँ जोड़ सकते हैं।
क्या TCS अतिरिक्त टैक्स है?
नहीं। यह पहले से वसूला गया टैक्स है, जो आपकी आयकर देनदारी में क्रेडिट होता है। निवेश वाले रेमिटेंस पर सालाना ₹10 लाख से ऊपर 20% लगता है।
क्या NRI शारजाह में प्रॉपर्टी खरीद सकता है?
हाँ, शारजाह कानून 2/2022 के तहत विदेशी मालिकाना हक़ के लिए मंज़ूर प्रोजेक्ट्स में। हर प्रोजेक्ट की स्थिति भुगतान से पहले जाँचें।
क्या off-plan खरीद पर गोल्डन वीज़ा मिलता है?
ICP के अनुसार कुल AED 20 लाख या उससे ज़्यादा की off-plan यूनिट्स योग्य हैं। नियम बदल सकते हैं, इसलिए आवेदन के समय पुष्टि करें।
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