الهنود هم أكبر جنسية أجنبية تشتري العقار في دبي اليوم. وتقرير نشرته خليج تايمز في يوليو 2026 نقلاً عن بيانات DXBinteract قال إن حصتهم وصلت إلى نحو 20.6% من نشاط الشراء في بداية 2026. لكن الطريقة تختلف حسب وضعك: هل أنت مقيم في الهند، أم هندي مقيم بالخارج (NRI) يعيش في الإمارات أو الخليج؟ في هذا الدليل نشرح لك الخطوات بشكل واضح، مع ذكر المصدر لكل رقم.
أولاً: هل أنت مقيم في الهند أم NRI؟
هذا هو أهم سؤال، لأن القواعد تختلف تماماً بين الحالتين:
- المقيم في الهند (Resident Indian): يحوّل المال إلى الخارج عن طريق نظام التحويلات الحرة LRS التابع لبنك الاحتياطي الهندي (RBI).
- الهندي المقيم بالخارج (NRI): نظام LRS ليس له أصلاً، فهو مخصص للمقيمين في الهند فقط. يقدر الـNRI يشتري من دخله في الخارج مباشرة، أو يحوّل من حساباته في الهند حسب قواعد التحويل.
حدود نظام LRS للمقيمين في الهند
حسب الأسئلة الشائعة المنشورة على موقع بنك الاحتياطي الهندي:
- يحق لكل فرد مقيم، بمن فيهم القُصّر، تحويل ما يصل إلى 250,000 دولار أمريكي في كل سنة مالية (من أبريل إلى مارس).
- شراء عقار خارج الهند من الاستخدامات المسموحة ضمن LRS.
- يمكن جمع حصص الأقارب المقيمين لشراء عقار واحد، بشرط أن يلتزم كل واحد منهم بشروط النظام.
- تقديم رقم PAN إلزامي في كل تحويل.
- لا يتيح النظام للبنوك الهندية منح تمويل أو قرض لتغطية التحويل لأغراض رأسمالية مثل شراء العقار.
ضريبة TCS على التحويلات
من 1 أبريل 2026 انتقلت أحكام TCS إلى المادة 394 من قانون ضريبة الدخل الهندي لعام 2025. وحسب أدلة ضريبية منشورة لسنة 2026-2027: لا يُخصم TCS على أول 10 لاخ روبية يحوّلها الشخص في السنة، ويُخصم 20% على المبلغ الزائد في حالة الاستثمار وشراء العقار. هذا المبلغ ليس ضريبة إضافية نهائية، بل رصيد يُخصم من التزامك الضريبي السنوي عند تقديم الإقرار. مثال للتوضيح: لو حوّلت 50 لاخ روبية في السنة، يُحسب TCS على 40 لاخ فقط، أي 8 لاخ روبية تقريباً.
تنبيه: قواعد الضرائب تتغير من ميزانية لأخرى، فراجع محاسباً قانونياً (CA) قبل التحويل.
قواعد مهمة للـNRI
- تقدر تشتري من دخلك في الإمارات أو أي بلد آخر بدون أي حد من الجانب الهندي.
- أموال حساب NRE قابلة للتحويل بحرية للخارج.
- من حساب NRO يُسمح عادة بتحويل ما يصل إلى مليون دولار في السنة المالية بعد استيفاء المستندات الضريبية، حسب ما يوضحه بنك كوتاك ومصادر بنكية أخرى.
أين يحق للهنود التملك؟
دبي
يحق للأجانب تملك العقار بنظام التملك الحر في المناطق المخصصة لذلك، ومنها مناطق تضم مشاريع نعرضها مثل دبي كريك هاربر وصبحا هارتلاند 2 وإعمار ساوث.
الشارقة
صدر القانون رقم 2 لسنة 2022 الذي عدّل قانون التسجيل العقاري، وتبعه قرار المجلس التنفيذي رقم 30 لسنة 2022. وبموجب هذا الإطار أصبح لغير المواطنين حق التملك داخل مناطق ومشاريع يحددها المجلس التنفيذي، وخارجها يكون الحق عادة حق انتفاع لمدة تصل إلى 100 سنة. لذلك تأكد دائماً أن المشروع ضمن المشاريع المسموح بها، مثل الجادة في الشارقة.
خطوات الشراء خطوة بخطوة
- حدد الميزانية والجدول الزمني للتحويلات حسب سقف LRS لكل سنة مالية، خاصة في خطط الدفع على المخطط.
- اختر المشروع وتأكد من تسجيله لدى الجهة المختصة (دائرة الأراضي والأملاك في دبي أو دائرة التسجيل العقاري في الشارقة).
- احجز الوحدة ووقّع اتفاقية البيع والشراء (SPA).
- حوّل المبالغ إلى حساب الضمان (Escrow) الخاص بالمشروع أو حساب المطوّر الرسمي فقط، وليس لأي حساب شخصي.
- سجّل العقد: في دبي يُسجَّل البيع على المخطط في السجل العقاري المبدئي (أوقود)، والرسوم 4% من قيمة الوحدة.
- استلم سند الملكية عند التسليم.
المستندات المطلوبة عادة
- جواز سفر ساري المفعول.
- بطاقة PAN ونموذج A2 والمستندات التي يطلبها البنك الهندي للتحويل (للمقيمين في الهند).
- الهوية الإماراتية وتأشيرة الإقامة إذا كنت مقيماً في الإمارات.
- إثبات مصدر الأموال وكشوف حساب بنكية.
- نموذج الحجز واتفاقية البيع.
الرسوم والإقامة
- دبي: رسوم التسجيل 4% من قيمة العقار، بالإضافة إلى رسوم إدارية.
- الشارقة: نشرت خليج تايمز أن رسوم التسجيل القياسية 4%، وقد تُخفَّض مؤقتاً في بعض المعارض. تأكد من دائرة التسجيل العقاري.
- الإقامة الذهبية: حسب الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية، عقار أو أكثر بقيمة مليوني درهم فأكثر، ويشمل ذلك الوحدات على المخطط، مع جواز التمويل من بنك محلي معتمد.
- إقامة السنتين في دبي: حسب خليج تايمز (أبريل 2026) أُلغي الحد الأدنى البالغ 750 ألف درهم للمالك الفرد، وفي الملكية المشتركة يجب ألا تقل حصة كل شريك عن 400 ألف درهم.
الضرائب في الهند
الإمارات لا تفرض ضريبة دخل شخصية على الإيجار، لكن المقيم الضريبي في الهند يُحاسَب عادة على دخله العالمي، وعليه الإفصاح عن أصوله في الخارج في الإقرار الضريبي. استشر محاسباً قانونياً بخصوص اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي بين الهند والإمارات.
أسئلة شائعة
هل يستطيع المقيم في الهند أخذ قرض عقاري من بنك إماراتي؟
البنوك الهندية لا تموّل تحويلات LRS لشراء العقار. أما التمويل من بنك إماراتي فيعتمد على سياسة البنك ووضعك، فاسأل البنك مباشرة واستشر مستشارك قبل الالتزام.
هل أستطيع أنا وزوجتي جمع حد LRS؟
نعم، يسمح RBI بجمع تحويلات الأقارب المقيمين لشراء عقار، بشرط التزام كل شخص بشروط النظام.
هل يدفع الـNRI ضريبة TCS؟
TCS يرتبط بتحويلات المقيمين عبر LRS. وضع الـNRI مختلف، والأفضل مراجعة البنك والمحاسب في حالتك.
هل أحصل على إقامة إذا اشتريت على المخطط؟
الإقامة الذهبية تشمل الوحدات على المخطط بقيمة مليوني درهم فأكثر حسب الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية. والشروط قد تتغير، فتأكد منها عند التقديم.
تبي تشتري في دبي أو الشارقة وتبي خطة تحويل مناسبة لسقف LRS؟ فريق رؤية المميزة للوساطة العقارية يساعدك تختار المشروع وترتب جدول الدفعات. تواصل معنا على واتساب +971 58 558 9894.
