كثير من المقيمين في الإمارات يسألون: «هل أقدر آخذ قرض عقاري؟ وكم الدفعة الأولى؟». الجواب تحدده قواعد مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي، ثم سياسة كل بنك. في هذا الدليل نشرح لك حدود التمويل للمقيمين والمواطنين وغير المقيمين، والمستندات المطلوبة، وكيف تجهّز ملفك.
قواعد المصرف المركزي للتمويل العقاري
تنظّم قواعد المصرف المركزي (التعميم رقم 31 لسنة 2013 وتعديلاته) الحد الأقصى لنسبة التمويل إلى قيمة العقار (LTV). وحسب ما نشرته خليج تايمز عند صدور القواعد، ثم قرار المصرف المركزي في 2020 برفع نسبة التمويل لمشتري المسكن الأول بـ 5 نقاط مئوية، تصبح الصورة كالتالي:
للوافدين المقيمين
- المسكن الأول بقيمة 5 ملايين درهم أو أقل: تمويل حتى 80% تقريبًا، أي دفعة أولى لا تقل عن 20%.
- المسكن الأول بأكثر من 5 ملايين درهم: نسبة تمويل أقل (يُذكر عادة 70%).
- المسكن الثاني وما بعده: حتى 60%، أي دفعة أولى 40%.
لمواطني الدولة
- المسكن الأول بقيمة 5 ملايين درهم أو أقل: حتى 85% تقريبًا.
- المسكن الثاني وما بعده: حتى 65%.
العقارات على الخارطة
حددت القواعد التمويل للعقارات قيد الإنشاء بحد أقصى 50% من القيمة بغض النظر عن الجنسية أو الغرض.
شروط عامة أخرى
- أقصى مدة للقرض 25 سنة.
- لا يتجاوز عمر المقترض عند نهاية القرض 65 سنة للوافد و70 سنة للمواطن.
- لا تتجاوز الأقساط الشهرية لكل التزاماتك نحو 50% من دخلك (نسبة عبء الدين).
التمويل العقاري لغير المقيمين
غير المقيمين يمكنهم الحصول على تمويل من بعض البنوك، لكن الشروط أشد: تشير أدلة السوق في 2026 إلى أن البنوك تطلب عادة دفعة أولى أكبر (غالبًا بين 40% و50%)، وإثبات دخل موثّق، وكشوف حسابات أطول. القرار النهائي يعود لسياسة كل بنك وتقييم ملفك.
المستندات المطلوبة للقرض العقاري
للموظف المقيم
- جواز السفر والإقامة وبطاقة الهوية الإماراتية.
- شهادة راتب أو عقد عمل حديث.
- كشوف حساب بنكية لآخر 6 أشهر على الأقل.
- مستندات العقار: اتفاقية البيع أو مذكرة التفاهم.
لأصحاب الأعمال
- الرخصة التجارية وعقد التأسيس.
- كشوف حسابات شخصية وشركة (غالبًا لسنة أو أكثر).
- ميزانيات مدققة أو إثبات دخل حسب طلب البنك.
لغير المقيمين
- جواز السفر وإثبات العنوان في بلدك.
- كشوف حساب من بلدك (غالبًا 6 إلى 12 شهرًا).
- إثبات الدخل وخطاب من جهة العمل أو مستندات النشاط التجاري.
التكاليف الإضافية مع التمويل
إلى جانب الدفعة الأولى، احسب رسوم دائرة الأراضي 4% في دبي (أو رسوم التسجيل في الشارقة)، ورسوم تسجيل الرهن، ورسوم التقييم والمعالجة لدى البنك. يعني أن السيولة المطلوبة فعليًا أعلى من نسبة الدفعة الأولى وحدها.
مثال حسابي: كم تحتاج لشقة بمليون درهم في دبي؟
لوافد مقيم يشتري مسكنه الأول الجاهز بقيمة مليون درهم (مثال توضيحي فقط):
- الدفعة الأولى 20%: 200,000 درهم.
- رسوم دائرة الأراضي 4%: 40,000 درهم.
- رسوم أخرى: تسجيل الرهن والتقييم والمعالجة وأمين التسجيل، وتختلف حسب البنك وقيمة القرض.
يعني أنك تحتاج سيولة تتجاوز 240,000 درهم قبل الرسوم الأخرى، وليس 200,000 فقط.
خطوات الحصول على التمويل العقاري
- الموافقة المبدئية: قدّم مستنداتك للبنك لتعرف حدك التمويلي قبل اختيار العقار.
- اختيار العقار: ابحث ضمن ميزانيتك الحقيقية بعد الموافقة المبدئية.
- التقييم: البنك يقيّم العقار، والتمويل يُحسب على الأقل من السعر أو التقييم عادة.
- العرض النهائي: راجع نسبة الفائدة ونوعها والرسوم وشروط السداد المبكر.
- التسجيل: يُسجَّل الرهن لدى الجهة المختصة مع نقل الملكية.
فائدة ثابتة أم متغيرة؟
الفائدة الثابتة تعطيك قسطًا ثابتًا لفترة محددة في بداية القرض، والمتغيرة ترتبط بمؤشر مرجعي وتتغير مع السوق. كثير من البنوك تقدّم فترة ثابتة ثم تتحول لمتغيرة، فاسأل عن الشروط بعد انتهاء الفترة الثابتة قبل التوقيع.
هل الأفضل تمويل بنكي أم خطة دفع من المطوّر؟
في المشاريع على الخارطة، كثير من المشترين يعتمدون على خطة دفع المطوّر أثناء البناء، ثم يمولون دفعة التسليم من البنك. مثلًا، مشاريع مثل إعمار ساوث ودبي هيلز إستيت في دبي، والجادة والممشى في الشارقة، تتيح هذا الأسلوب حسب المرحلة.
تنبيه: هذا المقال معلومات عامة وليس استشارة مالية شخصية، والبنوك قد تطبق شروطًا أشد من الحدود الدنيا للمصرف المركزي.
أسئلة شائعة
كم الدفعة الأولى لشراء بيت في الإمارات للوافدين؟
للمسكن الأول بقيمة 5 ملايين درهم أو أقل، الدفعة الأولى لا تقل عادة عن 20% وفق حدود المصرف المركزي بعد تعديل 2020، وترتفع للعقارات الأغلى والمسكن الثاني.
هل يمكن لغير المقيم الحصول على قرض عقاري في دبي؟
نعم، بعض البنوك تموّل غير المقيمين، لكن غالبًا بدفعة أولى أكبر وشروط توثيق أشد حسب سياسة البنك.
هل يمكن تمويل عقار على الخارطة؟
نعم، لكن قواعد المصرف المركزي تحدد التمويل للعقارات قيد الإنشاء بحد أقصى 50% من القيمة، وكثير من المشترين يمولون عند التسليم.
ما أقصى مدة للقرض العقاري في الإمارات؟
25 سنة كحد أقصى، بشرط ألا يتجاوز عمر الوافد 65 سنة والمواطن 70 سنة عند نهاية القرض.
تبغى تعرف كم تقدر تشتري حسب راتبك ودفعتك الأولى؟ تواصل مع الرؤية المميزة للوساطة العقارية على واتساب +971 58 558 9894 ونساعدك تختار الوحدة المناسبة وننسّق مع مستشار تمويل.
